«Зелёное» здание как инвестиция в завтра

В Казахстане данный подход получил собственный инструмент — систему экологической оценки зданий OMIR, разработанную Казахстанским советом по «зелёному» строительству с учётом местных климатических, строительных и экономических условий. О том, когда зелёное здание становится полноценным инвестиционным активом, сколько стоит устойчивость, как она возвращает вложения и почему через несколько лет отсутствие экологической сертификации может оказаться для недвижимости недостатком, мы поговорили с директором Казахстанского совета по зелёному строительству (KazGBC), экспертом в области энергоэффективности и устойчивого развития Александром Белым.

— Зачем Казахстану понадобился собственный стандарт OMIR, если существуют LEED и BREEAM?

— LEED и BREEAM являются признанными системами в разных странах мира, и их роль невозможно переоценить. Но международный стандарт не всегда означает оптимальный инструмент для каждого локального рынка.

OMIR создавался с учетом особенностей Казахстана: климатических условий, местной строительной практики, доступности технологий и материалов, нормативной базы и экономических реалий.

Для Казахстана принципиальное значение имеют продолжительный отопительный сезон в отдельных регионах, значительные перепады температур, необходимость эффективной теплозащиты зданий и специфика энергетической системы.

Кроме того, локальная система должна быть понятна отечественным девелоперам, проектировщикам и государственным институтам.

Поэтому OMIR не следует воспринимать как конкурента международным системам. LEED и BREEAM отвечают на задачу международной сопоставимости, OMIR помогает формировать рынок зелёного строительства непосредственно в Казахстане.

— Насколько OMIR сопоставим с международными системами? Может ли объект, сертифицированный по национальному стандарту, быть понятен международному инвестору?

— OMIR изначально развивался с учетом международных подходов к оценке устойчивости зданий, поэтому его нельзя рассматривать как изолированную локальную систему. Более того, в Казахстане уже есть практические примеры, когда один и тот же объект проходит сертификацию одновременно по OMIR и одной из международно признанных систем оценки.

Например, ERGODOM, Park View Office Tower, MEGA Silk Way и другие объекты были сертифицированы по OMIR и одновременно оценены по одной из международных систем. Такие кейсы особенно важны, поскольку показывают, что локальная и международная оценки могут гармонично применяться к одному объекту.

Хороший пример — ERGODOM, который получил максимальный уровень «Platinum» по OMIR с результатом 100 баллов и одновременно прошёл оценку по BREEAM с результатом 72,8%, соответствующим уровню «Excellent». Это позволяет увидеть не конкуренцию двух систем, а их практическую совместимость: OMIR даёт оценку в контексте казахстанских условий, а международная система позволяет представить экологические характеристики объекта в формате, знакомом глобальному рынку.

Для международного инвестора это принципиальный момент. Сертификат OMIR сам по себе не должен заменять международные системы там, где инвестор предъявляет конкретные требования к международной сертификации. Но наличие объектов, прошедших обе системы, демонстрирует, что OMIR может работать в одной экосистеме с международными стандартами.

В перспективе для международного капитала особенно важны будут прозрачность методологии, независимость оценки, качество подтверждающей документации и сопоставимость показателей. Поэтому развитие OMIR идёт не по пути противопоставления себя LEED, BREEAM и другим мировым системам, а по пути формирования сильного локального инструмента, который может гармонично сосуществовать с международными подходами.

— В какой момент зелёное здание перестаёт быть экологической инициативой и становится экономическим активом? Какие показатели это лучше всего демонстрируют?

— Зелёное здание становится экономическим активом тогда, когда его экологические характеристики начинают измеримо влиять на финансовые показатели объекта. В первую очередь это эксплуатационные расходы. Если здание потребляет меньше энергии и воды, эффективно управляет инженерными системами и требует меньше ресурсов на обслуживание, собственник получает экономию не один раз, а на протяжении всего жизненного цикла объекта. Но экономический эффект не ограничивается коммунальными платежами.

Важны также стоимость обслуживания инженерных систем, срок их эксплуатации, уровень заполняемости коммерческих площадей, арендные ставки, скорость реализации недвижимости, привлекательность объекта для арендаторов и покупателей, а в перспективе и его остаточная стоимость. Поэтому оценивать зелёное здание только по первоначальной стоимости строительства неправильно. Необходимо смотреть на total cost of ownership — совокупную стоимость владения объектом. Именно этот подход постепенно меняет отношение бизнеса к зелёному строительству: дополнительные инвестиции оцениваются не как расход, а как вложение в эффективность и устойчивость актива.

— Насколько дороже сегодня построить здание по зелёному стандарту в Казахстане? Можно ли говорить о среднем проценте удорожания и от чего он зависит?

— Называть единую цифру удорожания для всех зелёных зданий было бы некорректно. Стоимость зависит от типа здания, его площади, инженерных решений, исходной концепции проекта, уровня сертификации и того, на какой стадии в проект включаются требования зелёного строительства.

Если говорить о практике зелёного строительства в целом, дополнительные капитальные затраты могут находиться в диапазоне от нескольких процентов до более существенного увеличения бюджета в проектах с большим количеством технологически сложных решений.

При этом ключевое значение имеет стадия принятия решений. Если требования OMIR учитываются ещё на этапе концепции, многие решения можно интегрировать без существенного удорожания. Например, правильно ориентировать здание, оптимизировать площадь остекления, солнцезащиту, теплоизоляцию, инженерные мощности, освещение и водопотребление.

Если же решение сделать здание энергоэффективным принимается после завершения проектирования, приходится переделывать уже разработанные решения. Это значительно дороже. Поэтому вопрос должен звучать не «сколько стоит зелёная сертификация?», а «сколько стоит встроить принципы энергоэффективности и устойчивости в проект на ранней стадии?» Во многих случаях разница оказывается значительно меньше, чем принято считать.

— За счёт чего дополнительные инвестиции возвращаются собственнику?

— Наиболее понятный источник возврата инвестиций — снижение эксплуатационных расходов. Это прежде всего потребление электроэнергии, расходы на отопление и охлаждение, потребление воды, освещение, обслуживание инженерного оборудования, управление зданием и мониторинг ресурсов.

Второй источник дополнительного дохода — повышение качества самого актива. Современные инженерные системы, автоматизация и качественная оболочка здания позволяют лучше контролировать его эксплуатацию и потенциально снижают количество аварийных ситуаций и непредвиденных расходов.

Третий источник — коммерческая привлекательность и повышение репутации здания. Для офисной, торговой и гостиничной недвижимости всё большее значение имеют комфорт пользователей, качество внутренней среды, энергоэффективность и экологические характеристики объекта.

Если банки и инвестиционные институты начинают учитывать устойчивость объекта при финансировании, зелёная сертификация потенциально может влиять уже не только на расходы, но и на стоимость привлечения капитала.

Таким образом, экономическая модель зелёного здания складывается из нескольких компонентов: меньше расходов, выше качество актива, выше привлекательность для рынка и потенциально более доступное финансирование.

— На каком этапе проекта принимаются решения, определяющие будущую эффективность здания?

— Наиболее важные решения принимаются на стадии концепции и предпроектной подготовки. Именно тогда определяются ориентация здания, его форма, площадь остекления, солнцезащита, конструктивные решения, инженерные системы, энергоэффективность и многие параметры будущей эксплуатации.

Это означает, что подключать зелёный стандарт после завершения проектирования уже поздно. Можно установить более эффективное оборудование или заменить материалы, но возможности оптимизировать саму архитектуру здания уже будут ограничены.

Поэтому оптимальная модель выглядит следующим образом: концепция → предварительная оценка по OMIR → проектирование → оптимизация решений → строительство → сертификация → мониторинг эксплуатации.

Такой подход позволяет использовать OMIR не как финальный сертификат, а как инструмент управления проектом.

Фото: TSPM

— Есть ли уже казахстанские объекты, на которых можно показать экономику зелёного здания в цифрах?

— В Казахстане уже сформирован значительный пул сертифицированных объектов OMIR и других международных систем сертификации. Сегодня речь идёт о более чем 160 объектах общей площадью свыше 3 млн кв. м. Среди них есть жилые комплексы, торговые, административные и другие объекты.

Среди сертифицированных объектов можно выделить несколько показательных примеров.

Dostyk Plaza в Алматы — крупный торговый объект компании TSPM, сертифицированный по OMIR в 2024 году на уровень Gold. Высокая оценка объекта была обеспечена комплексом решений в области энергосбережения и водоэффективности, а также эффективной работой инженерных систем. При оценке были отмечены системы вентиляции, автоматического управления и безопасности, которые обеспечивают эффективное функционирование здания при высокой интенсивности его эксплуатации.

Важно отметить, что высокая оценка отражает не отдельное зелёное решение, а комплексный подход к управлению ресурсами и инженерной инфраструктурой здания. Для крупного торгового объекта с высокой ежедневной нагрузкой это особенно важно: энергоэффективность, рациональное водопотребление, вентиляция и автоматизированное управление непосредственно связаны с качеством эксплуатации здания и его долгосрочной эффективностью. Этими же характеристиками обладает и ТРЦ Shymkent Plaza, также принадлежащий компании TSPM и также получивший золотой сертификат OMIR.

Gate City в Алматы, жилой комплекс компании NEST Stroy, получил золотой сертификат OMIR. В проекте применялись решения по энергоэффективности и теплозащите, адаптированные к климатическим условиям Казахстана. Одним из ключевых технических решений стала инновационная кровельная система. Материал обладает водонепроницаемостью, устойчивостью к резким перепадам температур и механическим воздействиям, а также биостойкостью. Особенно важным для условий Казахстана является его способность отражать солнечное излучение в теплый период и сохранять тепло в холодный сезон.

Таким образом, решение по кровле одновременно отвечает задачам долговечности, защиты здания от климатических воздействий и повышения его энергоэффективности. Этот пример показывает, что требования OMIR могут быть адаптированы к реальным климатическим условиям Казахстана, а зелёные технологии не обязательно означают сложные или дорогостоящие решения.

Фото: NEST Stroy

ЖК Four Seasons в Астане, застройщик SAT NS, — ещё один показательный пример того, как экологические решения могут трансформироваться в измеримый экономический результат. По данным проекта, внедрённые энергоэффективные решения позволили снизить потребление энергии примерно на 30%. При этом особенно важно, что показатель оценивался на основании энергетических характеристик объекта.

Такой кейс демонстрирует главный принцип зелёного строительства: эффективность здания должна подтверждаться не только набором технических решений, но и фактическим результатом их эксплуатации.

ЖК «Шырак» в Астане, застройщик Nur Astana Kurylys, интересен применением требований OMIR в части строительных материалов. Жилой комплекс одним из первых в Казахстане провел сертификацию строительных материалов по экологическому стандарту Eco Material Absolute. Особое внимание было уделено подтверждению экологических характеристик материалов, используемых при строительстве объекта.

Такой подход важен не только с точки зрения снижения экологического воздействия здания, но и для качества внутренней среды: используемые материалы напрямую влияют на содержание потенциально вредных веществ, долговечность конструкций и комфорт будущих жителей.

ERGODOM в Алматы — один из наиболее показательных примеров комплексного подхода к зеленому строительству в Казахстане. Здание получило «Platinum» по методологии OMIR. Сам проект позиционируется как органическое здание, созданное с акцентом на экологичность, комфорт и безопасность.

ERGODOM особенно интересен именно в контексте экономической ценности зелёного здания: объект демонстрирует, что локальная сертификация OMIR и международная оценка BREEAM могут применяться к одному зданию, позволяя одновременно учитывать особенности казахстанского рынка и обеспечивать понятный для международной аудитории уровень оценки.

Фото: KazGBC / ERGODOM

— Влияет ли зелёная сертификация на рыночную стоимость недвижимости? Можно ли сегодня в Казахстане говорить о «зелёной премии»?

— Сегодня в Казахстане пока преждевременно называть конкретный процент зелёной премии для сертифицированной недвижимости. На стоимость объекта одновременно влияет большое количество факторов: локация, класс недвижимости, состояние рынка, качество строительства, инфраструктура, транспортная доступность и многие другие параметры.

Однако международный опыт показывает, что сертифицированные здания всё чаще получают преимущества с точки зрения аренды, заполняемости и инвестиционной привлекательности.

Сегодня зелёная сертификация может быть конкурентным преимуществом. Через пять-десять лет отсутствие подтвержденных экологических характеристик может, наоборот, стать недостатком. То есть рынок может перейти от модели green premium к модели brown discount: неэффективные здания будут терять конкурентоспособность быстрее.

Для Казахстана это особенно актуально, поскольку значительная часть существующего фонда характеризуется высоким потреблением энергии и значительными эксплуатационными затратами.

— Может ли OMIR стать не только экологическим, но и финансовым инструментом?

— Да, и первые предпосылки для этого уже появляются. Наиболее очевидный пример — зелёная ипотека. Если банк устанавливает специальные условия финансирования для объектов, соответствующих определённым экологическим критериям, сертификат становится частью финансовой оценки недвижимости.

В Казахстане уже реализуются инициативы по развитию зелёного ипотечного финансирования, в которых экологические характеристики жилья могут подтверждаться соответствующей сертификацией.

Следующим этапом может стать развитие зелёных кредитов для девелоперов, льготного финансирования энергоэффективных проектов, ESG-кредитования, устойчивого проектного финансирования, зелёных облигаций и финансовых инструментов, привязанных к измеримым показателям энергоэффективности.

В этом случае OMIR может стать своеобразным мостом между строительным рынком и финансовым сектором. Но для этого особенно важно, чтобы сертификация основывалась на прозрачных, проверяемых и измеримых критериях.

— Что сегодня сильнее всего мешает девелоперам переходить на зелёные стандарты?

— На практике это всегда сочетание нескольких факторов. Первый — первоначальная стоимость. Девелопер смотрит на бюджет строительства здесь и сейчас, тогда как большая часть экономического эффекта проявляется после ввода здания в эксплуатацию.

Вторая причина — недостаток знаний. Зелёное строительство требует участия архитекторов, инженеров, энергетиков, экологов и других специалистов уже на ранних стадиях.

Третий фактор — недостаток рыночной информации. Девелоперу важно понимать, сколько он инвестирует дополнительно и какой экономический результат получит.

И четвертый фактор — спрос. Пока покупатель или арендатор редко готов отдельно платить за энергоэффективность, качество внутренней среды или экологические характеристики. Но ситуация меняется. Поколение покупателей постепенно становится более чувствительным к качеству среды, коммунальным расходам, комфорту и экологическим характеристикам жилья.

Поэтому задача рынка состоит не только в том, чтобы предлагать зелёные здания, но и в том, чтобы объяснять их экономическую ценность конечному потребителю.

О дорогостоящих для девелоперов ошибках можно прочесть в нашем материале:

Ошибки, которые стоят девелоперам миллионовЗа годы практики я увидела определённую закономерность: даже опытные заказчики и девелоперы часто начинают работу над объектом с проектирования, хотя до него необходимо пройти несколько принципиально важных этапов. Пропуск этих этапов приводит к перепроектированию, увеличению себестоимости, затягиванию сроков и потере части коммерческого потенциала участка. На примере жилых комплексов я выделила пять ключевых ошибок, которые чаще всего встречаются в работе, и практические решения, позволяющие их предотвратить.mag.humodoc.com

— Можно ли распространить логику OMIR на жилой комплекс, квартал или территорию?

— Да, более того, это одно из перспективных направлений развития OMIR. Мы уже видим, что устойчивость невозможно оценивать только в границах одного здания. Особенно это актуально для жилых комплексов, коттеджных городков и новых форматов малоэтажной застройки, где качество среды напрямую зависит не только от характеристик домов, но и от того, как организована вся территория.

Зелёное здание невозможно полностью отделить от городской среды. Можно построить энергоэффективный объект, но, если вокруг него нет общественного транспорта, безопасных пешеходных маршрутов, качественных общественных пространств и зелёной инфраструктуры, его устойчивость будет ограниченной. Поэтому следующим этапом развития зелёного строительства должен стать переход от отдельного здания к территории.

Хорошим примером такого перехода может стать Alatau City. Здесь речь уже идёт не об эффективности отдельного объекта, а о формировании целой городской системы, в которой энергоэффективность, современная инфраструктура, общественные пространства, транспортная доступность и экологические решения рассматриваются комплексно.

В перспективе логика OMIR может развиваться в этом направлении, дополняя оценку энергоэффективности и ресурсопотребления здания такими параметрами, как мобильность, качество общественных пространств, озеленение, биоразнообразие и доступность городской инфраструктуры.

Следующий важный наш шаг — специализированный стандарт для коттеджных городков и жилых комьюнити, который мы апробировали в пилотном режиме в начале этого года. В такой системе можно уже оценивать не только энергоэффективность отдельных домов, но и общую инфраструктуру территории: энерго- и водопотребление, озеленение, управление отходами, качество общественных пространств, пешеходную и транспортную доступность, использование возобновляемой энергии, микроклимат и сохранение биоразнообразия.

Это особенно важно для Казахстана, где активно развиваются новые пригородные территории и малоэтажные жилые проекты. Устойчивость такого проекта определяется уже не одной стеной или инженерной системой, а всей экосистемой, в которой живут люди.

В перспективе мы видим развитие OMIR именно как многоуровневой системы оценки: от отдельного здания до жилого комплекса, коттеджного городка, комьюнити и более крупной территории.

При этом принцип остается неизменным: оценивать не декларации, а конкретные решения и их измеримый вклад в эффективность, комфорт и устойчивость среды.

Фото: MEGA Silk Way

— Не возникает ли риска greenwashing?

— Риск, конечно, всегда есть. Чем популярнее становится термин «зелёный», тем больше компаний используют его в маркетинге. Именно поэтому независимая сертификация становится особенно важной.

Если девелопер просто говорит, что его объект экологичный, это заявление сложно проверить. Если объект проходит сертификацию по установленной методологии, его характеристики оцениваются по конкретным критериям и подтверждаются соответствующими документами.

Таким образом, сертификация создаёт границу между маркетинговым заявлением и подтвержденным результатом. Для рынка недвижимости это особенно важно, потому что экологические характеристики здания зачастую невозможно оценить визуально.

Красивый фасад и большое количество растений вокруг здания ещё не делают его зелёным. Зелёное здание должно демонстрировать измеримые характеристики и быть оценено соответствующими стандартами.

— Если бы нужно было убедить девелопера одним экономическим аргументом сертифицировать следующий проект по OMIR, какой аргумент вы бы выбрали?

— Сертифицируя объект по OMIR, девелопер инвестирует не только в экологичность здания, но и в его будущую конкурентоспособность. Здание будет эксплуатироваться десятилетиями. За это время изменятся стоимость энергии, требования банков, ожидания покупателей и арендаторов, ESG-требования инвесторов и нормативная среда.

Поэтому сегодня вопрос заключается не в том, нужно ли платить немного больше за зелёные решения. Вопрос в другом: готов ли девелопер инвестировать в объект, который сохранит свою привлекательность и стоимость через 10, 20 и 30 лет?

Именно здесь OMIR становится бизнес-инструментом. Он позволяет уже сегодня заложить в проект критерии, которые будут определять качество недвижимости завтра: эффективность использования ресурсов, комфорт, экологическую безопасность, качество управления и устойчивость здания.

Зелёное строительство больше не должно восприниматься как нишевый сегмент или исключительно экологическая инициатива. Это направление развития рынка недвижимости, которое постепенно объединяет интересы девелопера, собственника, покупателя, арендатора, банка и города.

А OMIR может стать инструментом, который помогает перевести этот переход из деклараций в конкретные требования, измеримые показатели и экономические решения.