Экология как капитал: почему Центральной Азии нужно по-новому считать стоимость территории

Если горное ущелье уникально, его стоимость не обязательно вырастет после строительства десяти тысяч апартаментов. Возможен обратный эффект: недвижимость дорожает, а сама территория теряет ценность.

Природу необходимо включать в экономический баланс инвестиционного проекта как один из его главных активов.

Построить объект — ещё не значит создать экономику

Разница между строительством объекта и созданием экономики территории особенно хорошо видна в туризме.

В качестве примера я часто рассматриваю Туркестан, где было предпринято большое инфраструктурное усилие. Такие проекты хорошо показывают разницу между застройкой территории и её капитализацией.

Можно построить аэропорт, гостиницы, площади, музеи и дороги — всё это создаёт недвижимость и инфраструктуру. Туристическая экономика начинает функционировать, когда у человека есть причины приехать, остаться на несколько дней, потратить деньги внутри территории и вернуться.

Объект заканчивается своей дверью, а экономика территории начинается за её пределами.

Вокруг сильного туристического ядра должны работать гастрономия, вечерняя экономика, события, ремесленные кварталы, маршруты, торговля, развлечения, экскурсии, локальные бренды и соседние населённые пункты.

Сначала необходимо проектировать сценарий потребления территории, затем — квадратные метры. Важными показателями становятся продолжительность пребывания человека и объём денег, которые он оставляет внутри локальной экономики.

Подробнее о том, как природный ресурс может стать частью экономической модели территории читайте в нашем материале:

Sea Breeze Uzbekistan: как экология становится частью экономикиПочему будущее Чарвака зависит не только от того, что здесь построят, но и от того, какую ценность природный ресурс будет создавать для общества, инвестора и территории.mag.humodoc.com

Сколько денег туриста остаётся на территории

Для оценки этого эффекта я бы ввёл понятие коэффициента локализации туристического дохода.

Если турист потратил тысячу долларов, для экономики территории имеет значение доля, которая осталась внутри неё. Когда значительная часть расходов уходит международной системе бронирования, зарубежной авиакомпании и нескольким крупным операторам, территория получает туриста, но не получает полноценного вклада в экономику.

При проектировании большого курорта вместе с гостиницами необходимо создавать локальную производственную цепочку: подключать местных поставщиков продуктов, производителей мебели и сувениров, гидов, транспортные компании, ремесленников и рестораторов.

Крупный инвестиционный объект должен становиться экономическим якорем для малого бизнеса вокруг него. Для этого можно резервировать коммерческие пространства для местных предпринимателей, создавать программы локальных поставщиков, рынки и гастрономические улицы, развивать фермерские кооперативы.

Тогда инвестиция в гостиницу работает на благо экономики всей территории, а не только собственника объекта.

Когда квадратный метр делает территорию дешевле

Горы, озёра, степи и другие природные территории нельзя бесконечно рассматривать как резерв земли под застройку. Качество природной среды часто определяет первоначальную ценность места.

Можно увеличить количество квадратных метров, но потерять ландшафт,  построить больше гостиниц и получить дефицит воды, нарастить туристический поток и перегрузить дороги, канализацию и природную экосистему.

В результате стоимость недвижимости какое-то время может расти, а стоимость самого места — снижаться.

Для чувствительных природных территорий нужны экологическое зонирование, предельная туристическая ёмкость, ограничения плотности застройки, водный баланс, очистные сооружения, управление отходами, общественный транспорт и территории полного запрета строительства.

Так сохраняется актив, на котором построена экономика территории.

Не больше туристов, а больше ценности

Для ряда природных территорий Центральной Азии модель массового дешёвого туризма, на мой взгляд, требует пересмотра.

Более эффективной может стать модель низкой плотности и высокой стоимости туристического продукта. Премиальный туризм нельзя создать простым повышением цены. Его стоимость складывается из уникальности места, архитектуры, экологии, качества сервиса, гастрономии, безопасности, приватности, событий, транспортной доступности и сильного бренда. Вместо гонки за количеством туристов стоит учитывать доход с одного человека, продолжительность его пребывания и нагрузку на территорию.

Можно принять меньше людей и получить сопоставимый или больший экономический результат при меньшей нагрузке на инфраструктуру и природную среду. Такой подход актуален для Иссык-Куля, горных районов Кыргызстана, Казахстана, Таджикистана и других экологически чувствительных территорий.

Подробнее об экологических рисках масштабного строительства, в том числе на примере проекта Асман, читайте в нашем материале:

От Нового Ташкента до Алатау — зачем в ЦА строят новые городаВ странах Центральной Азии начали активно строить новые города. Это не просто амбициозные проекты, а попытка решить реальные проблемы — перенаселённость столиц, нехватка жилья и инфраструктуры, а также необходимость модернизации экономики.mag.humodoc.com

Нам нужна не максимизация потока. Нам нужна максимизация ценности каждого посещения.

Экология до инвестиционного решения

Инвестор традиционно оценивает стоимость земли, строительства и будущую выручку. Я предлагаю учитывать ещё один параметр — стоимость экологического воздействия — до принятия инвестиционного решения.

Особое значение для Центральной Азии имеет вода. В условиях изменения климата крупные курортные территории нельзя проектировать в расчёте на её неограниченную доступность.

Ранее мы писали о туристической нагрузке, стоках, очистных сооружениях и уязвимости озера:

В Кыргызстане начали снимать полнометражный документальный фильм о спасении Иссык‑КуляПроект получил рабочее название «Иссык‑Куль — хрупкий жемчуг Кыргызстана» и создаётся на студии «Кыргызтелефильм» имени Д. Садырбаева при НТРК КР в привязке к президентскому указу о неотложных мерах по охране экологии озера.mag.humodoc.com

На мой взгляд, каждый крупный туристический проект должен иметь своего рода эколого-экономический паспорт. Он должен учитывать водопотребление, объём отходов, энергопотребление, транспортную нагрузку, площадь застройки, систему канализации и воздействие на природный ландшафт.

Эти показатели необходимо оценивать вместе с финансовыми. Такой подход защищает долгосрочную стоимость инвестиции: курорт, уничтоживший озеро, лес или ландшафт, теряет собственный главный актив.

Что в Центральной Азии пока не считают

Мы хорошо считаем стоимость ресурсов под землёй — нефти, газа, металлов, минералов, но значительно хуже стоимость того, что находится на земле: гор, озёр, климата, ландшафта, архитектуры, исторического наследия, гастрономии, ремёсел и культурной идентичности.

Ранее в интервью HD magazine Максат Чаки рассказал о том, как культурное наследие Центральной Азии может становиться современным международным продуктом:

Игры, которым тесно в прошломИз национальных игр Всемирные игры кочевников стали международной системой этноспорта. Они начинались как смелый локальный эксперимент, а сегодня претендуют на роль глобальной культурной и спортивной платформы. Что должно произойти дальше, чтобы традиционная составляющая не растворилась в фестивальном шоу, а превратилась в самостоятельную мировую индустрию?mag.humodoc.com

Я убеждён, что это экономические активы. Их необходимо научиться защищать, капитализировать и превращать в современные экономические продукты.

Следующий этап развития Центральной Азии должен начинаться с оценки стоимости самой территории и того, как эта стоимость изменится после строительства.