Первый Курултай строителей Казахстана и новая логика развития девелопмента

Первый Курултай строителей Казахстана я воспринимаю не просто как очередной отраслевой форум — для меня это стало моментом, когда рынок впервые настолько отчётливо показал, что девелопмент перестаёт просто совершенствоваться и начинает менять собственную природу, а это уже принципиально разные процессы. Как никогда раньше в каждом выступлении слышались слова об изменениях — в разных контекстах.

Стало понятно, что девелопмент осознанно или неосознанно создаёт новую модель: совершенствуется законодательство, меняется экономика проектов, покупатель сегодня другой. Конкуренция выходит за пределы продаж и переходит на уровень определения смысла и ценности проекта. Меняется роль руководителя, а значит, и сама профессия девелопера.

Особенно запомнилась достаточно жестокая формулировка Наримана Дараева: «Меняйся или исчезни».

Фото: Yqylas Films

На первый взгляд, это эмоциональный лозунг, но, если присмотреться к каждому выступлению форума не отдельно, а как к цельной картине, из лозунга эта фраза превращается, скорее, в диагноз: конец эпохи квадратного метра. Девелоперы будущего будут конкурировать друг с другом уже не квадратными метрами, а качеством человеческой жизни и сценариев, которые возникают внутри созданной среды.

Об этом я пишу в своих публикациях последний год по результатам длительного анализа и исследования рынка девелопмента. За прошедшие десятилетия рынок развивался по вполне понятной логике: строить больше и быстрее, получать лучший участок, привлекать финансирование и продавать быстрее конкурентов.

Эта модель, стоит признать, была долгое время абсолютно оправданной и успешной. Она позволила отрасли вырасти, сформировать новые районы, новые города и тысячи квадратных метров жилья. Вот только сегодня становится очевидно, что этого уже недостаточно. Покупатель перестал выбирать исключительно квартиру — он начинает оценивать образ жизни, который эта квартира ему даст: безопасный маршрут для ребёнка, двор, в котором хочется задержаться, и парк, куда выходят на прогулку по вечерам, сообщество соседей, доступность сервисов и чувство безопасности.

Согласно JLL Global Consumer Experience Survey 2025, 69% потребителей готовы платить больше за высококачественный пользовательский опыт, а 73% предпочитают многофункциональные пространства. Это показывает, что ценность недвижимости всё больше формируется не только физическими характеристиками объекта, но и качеством сценариев жизни, которые способна создавать территория.

Анализируя проекты разных стран и наблюдая, как меняются критерии выбора недвижимости, я постепенно пришла к выводу, что существующего подхода уже недостаточно для описания этих изменений. В своих исследованиях я разрабатываю концепцию функционального девелопмента — исследовательский подход к проектированию городской среды и недвижимости через функции, сценарии жизни и долгосрочную ценность территории — и использую термин «функциональный девелопмент», который отвечает не на вопрос «Что построить?», как в традиционном девелопменте, а на вопрос «Какую ценность эта территория будет создавать каждый день после завершения строительства?».

Фото: Yqylas Films

Недвижимость никогда не была конечным продуктом. Конечным продуктом всегда была жизнь, которая возникает внутри созданной среды. Мы слишком долго думали, что продавались квадратные метры, — на самом деле девелопер всегда продавал будущую жизнь человека. Просто рынок ещё не осознавал этого ранее.

Исследуя городскую среду в последние годы, я всё чаще приходила к одному выводу: настоящая ценность недвижимости определяется не количеством созданных объектов, а тем, какие функции они выполняют после ввода в эксплуатацию. Пространство может быть красивым, дорогим и современным, но если оно не меняет повседневные привычки человека и не становится частью ежедневного опыта жителей, то его потенциал остаётся нереализованным. Поэтому я постепенно и пришла к понятию функционального девелопмента.

Во время форума я постоянно возвращалась к одной мысли: мы много говорим о строительстве и технологиях, продажах и маркетинге, но почти никогда не говорим о самом важном этапе любого проекта — о концепции. Ведь именно с неё начинается настоящее строительство. Не с первого ковша экскаватора или заливки фундамента, а с момента, когда команда отвечает на вопрос «Что мы хотим построить?». Здесь определяется будущая экономика проекта. И здесь должны зарождаться маршруты человека, функции территории, сценарии жизни и стоимость недвижимости.

На этом моменте решается, станет ли двор пространством общения или транзитной зоной, будет ли крыша техническим помещением или полноценной городской площадкой. Будет ли общественное пространство жить или существовать только на рендерах.

Концепция среды — это главный управленческий документ проекта, она определяет будущие функции территории, а значит, и будущую ценность недвижимости. Кайдзен учит устранять производственные потери, оптимизировать и структурировать процессы строительства. Я же предлагаю следующий шаг — научиться видеть потери среды и территории.

Одним из самых сильных выступлений форума для меня стала презентация Кумара Мусаева. Через философию Кайдзен он говорил о новой культуре управления строительством — о том, что конкурентоспособность современной девелоперской компании определяется способностью ежедневно устранять всё, что не создаёт ценности. Это и потери времени, ресурсов, лишние перемещения, постоянные переделки и ожидания.

Фото: Yqylas Films

Это зрелый взгляд на строительный бизнес, потому что сегодня огромные деньги теряются не только из-за кризисов или стоимости материалов, а попросту внутри процессов. Слушая это выступление, я всё время задавала себе другой вопрос — если компания научилась устранять производственные потери, то кто научит её устранять потери городской среды?

Сегодня мы практически не считаем пустующие дворы, неиспользуемые крыши, малофункциональные детские и спортивные площадки, безжизненные площади и пространства, через которые люди проходят, но никогда не остаются — а ведь это тоже потери, только уже другого уровня.

Я называю их функциональными потерями территории. Они определяют, будет ли недвижимость создавать ценность через десять или двадцать лет после ввода объекта в эксплуатацию.

Ниже часть понятийной системы, которую я формирую в рамках исследований функционального девелопмента. Она помогает описывать процессы, для которых в профессиональном языке пока не сформировалась устойчивая терминология.

Рынок покупателя меняет профессию девелопера. Переход от рынка продавца к рынку покупателя меняет не только спрос, но и саму логику девелопмента.

Каждый спикер форума говорил о своей части одной большой системы. Кайдзен говорит о том, как эффективно создавать объект. Новое законодательство — по каким правилам работать. Экономика девелопмента — как обеспечить устойчивость проекта. Маркетинг и личный бренд — о формировании доверия. Но остаётся ещё один важный вопрос — как измерить качество жизни, которое создаст проект после завершения строительства?

Для жилого проекта функция территории влияет на качество жизни и привлекательность объекта. Для коммерческой недвижимости эта связь ещё очевиднее: функция формирует поток, время пребывания, повторные посещения, востребованность площадей и устойчивость арендной модели.

Поэтому функциональные потери территории постепенно становятся не только пространственной, но и экономической категорией, у которой есть и экологическое измерение. Неиспользуемое пространство — это не только потерянная функция и недополученная экономическая ценность. Это уже вложенные материалы, энергия, инженерные ресурсы и территория, которые не работают в полной мере. Устойчивость проекта начинается не только с выбора экологичных технологий, но и со способности девелопера создавать среду, в которой каждый элемент имеет функцию и остаётся востребованным на протяжении жизненного цикла объекта.

Фото: Yqylas Films

Здесь начинается следующий этап развития отрасли — не строительство ради строительства, не благоустройство ради благоустройства, а проектирование системной среды. То есть проектировать не недвижимость, а саму жизнь. В этом проходит граница между девелопментом прошлого и девелопментом будущего.

Я всё чаще прихожу к выводу, что конкурентоспособность будущего будет определяться способностью соединить в одном проекте архитектуру, инженерию, экономику, экологию, поведение человека, эксплуатацию и городскую среду. А также умением превратить их в единую концепцию. Поэтому я убеждена, что следующий вызов девелоперу — это управление не только строительством, но и качеством будущей жизни.

Первый QURULTAY строителей Казахстана показал, что отрасль вплотную подошла к вопросам, которые раньше существовали отдельно: эффективность процессов, экономика, законодательство, доверие, продажи, качество городской среды. Эти вопросы начинают складываться в единую систему, и рынок впервые начал говорить не только о том, как строить лучше, но и о том, зачем мы вообще строим.