Мастер-план: как спланировать город раньше, чем он построен

Почему об этом стоит поговорить сегодня

Узбекистан сегодня одна из немногих стран, где градостроительство происходит не на бумаге, а буквально в полях. Темпы строительства в республике стабильно увеличиваются, рынок активно растёт, делая строительную отрасль одним из самых главных драйверов национальной экономики. Главным проектом-прецедентом стало развитие периферии Ташкента — новый город «Новый Ташкент». 20 тысяч гектаров на востоке столицы, планируемая численность населения более 2 млн человек, первая очередь строительства на 6 тысяч гектаров уже запущена. Темпы развития и задачи, поставленные перед Минстроем и дирекцией Нового Ташкента, колоссальные: амбициозные не только ввиду передовой архитектуры, сложной инженерии проекта и экстремально сжатых сроков, но и по характеру задачи: создать новую столицу с нуля. 

У так называемых greenfield-проектов (проектов в чистом поле) такого масштаба есть одно фундаментальное правило: ошибка планировочной структуры в них не исправляется. Плохо нарезанный квартал живёт пятьдесят и более лет, а транспортный каркас, заложенный на старте, определяет характер вождения и поведение сотен тысяч людей за рулём на десятилетия вперед.

Мастер-план — это тот инструмент, который в мировой практике отвечает за стадию планирования и придумывания комфортной городской инфраструктуры, как отражающей принципы локальной культуры и образа жизни, так и содержащей решения, адаптивные к изменениям будущего с учётом различных задач и будущих потребностей населения.  Вокруг этого документа витает много неразрешённых вопросов и споров: его путают с генеральным планом развития города, сводят к визуализациям и красивым картинкам будущего, воспринимают как бумажную архитектуру или ненужный документ, сжирающий время и деньги. В этой статье погрузимся в базовое понятие мастер-планирования — что это за документ на деле, из чего он состоит, где применяется на практике.

Что такое мастер-план

Мастер-план — инструмент долгосрочного стратегического планирования, который определяет концепцию будущего развития территории. Документ комплексный: включает не только архитектурно-планировочные решения, но и экономические, социальные, экологические, управленческие.

Главное его преимущество в том, что он позволяет смоделировать наиболее предпочтительный сценарий развития гибко. Не единственно возможный, а именно предпочтительный, выбранный из нескольких разных вариантов, с обоснованием и пояснениями. Документ балансирует между возможностями развития и ограничениями: градостроительные, инфраструктурные, культурно-исторические, экологические, имущественные показатели стройно укладываются в систему документа.

Вторая функция мастер-плана — баланс интересов. У любой территории есть жители, бизнес, власть и инвесторы, и её будущее зависит от активности всех интересантов. Мастер-план — это, пожалуй, единственный документ в градостроительном сегменте, где эти интересы можно положить на один стол и увидеть, где они противоречат друг другу, а затем привести к общему знаменателю.

Третья функция — дорожная карта: некий долгосрочный график, состоящий из последовательности шагов реализации, выстроенных по приоритетам, срокам и оценке эффективности с точки зрения планируемых расходов и ожидаемых результатов.

Сюда же дополнительным блоком хорошо встраиваются ожидаемые эффекты от реализации: по выполнению отдельных этапов работ можно отслеживать динамику положительных или отрицательных моментов, количественных и качественных показателей, по результатам которых становится понятно, удалась ли задумка, можно продолжать реализацию, или следует скорректировать отдельные аспекты мастер-плана для улучшения показателей в будущем.

Мастер-план и генеральный план: не конкуренты, но и не дубликаты друг друга

Это различение стоит обозначить отдельно, потому что именно здесь чаще всего возникает путаница и происходит обесценивание роли мастер-плана как инструмента.

Генеральный план — документ директивный и довольно строгий. Он ориентирован на землепользование, застройку и планировку территорий, служит базой для последующей градостроительной документации и отвечает на вопросы «что?», «где?» и «в каком объёме будет построено в определенный период?». Например, в Ташкенте недавно утвердили новый генеральный план, стратегия развития которого рассчитана до 2045 года. Жёсткий правовой характер — одновременно его сила и ограничение: генплан не даёт возможности сравнивать сценарии развития и устанавливать приоритетность задач, процедуры согласования не позволяют ему быть гибким, а профессиональный слог делает его практически недоступным для обычных читателей без знаний индустрии.

Мастер-план носит рекомендательный характер и отличается детализацией решений и стратегий развития по различным секторам индустрий. Он отвечает на более общие вопросы: по каким принципам будет развиваться территория, как она изменится через 5, 10, 15 лет, какие мероприятия для этого понадобятся. Он содержит большой объём наглядной визуальной информации, которая делает документ понятным всем стейкхолдерам, а не только специалистам. Гибкость позволяет актуализировать стратегию с учётом меняющихся внешних факторов. На основе мастер-плана корректируется градостроительная документация — процесс сложный, долгий, многоступенчатый, поэтому в дорожной карте часто можно встретить пункты о внесении изменений в нормативно-правовую базу.

После одобрения мастер-плана его внедряют в нормативно-правовую документацию города, в отдельные отраслевые документы развития, в узконаправленные правила землепользования и застройки и, конечно же, в генеральный план. Мастер-план раскладывается условно на отдельные части и становится приложением к большому количеству официальных документов.

Состав мастер-плана

Комплексный подход к мастер-планированию складывается из крупных отраслевых направлений, актуальных для конкретного места и конкретной страны. Основные из них:

• архитектурно-планировочные решения;
• экономика;
• социокультурные решения;
• управленческие решения.

Внутри каждого направления свой набор рабочих блоков:

• комплексный анализ территории;
• видение развития, миссия проекта;
• градостроительный контекст;
• функциональное зонирование и наполнение;
• транспортный и вело-пешеходный каркас;
• водно-зелёный каркас;
• инженерная инфраструктура;
• общественно-рекреационный каркас;
• объёмно-пространственный регламент (ОПР);
• массинг застройки;
• технико-экономические показатели и финансовая модель проекта;
• механизмы реализации и финансирования;
• дорожная карта реализации;
• система показателей эффективности.

Если изучить такой проработанный список задач развития, станет понятно, что красивые рендеры — меньшая часть работы. Три четверти мастер-плана составляют экономика, транспортная модель, инженерия, архитектура, социокультурное программирование и управленческая, девелоперская логика. Визуализации это всего лишь инструмент коммуникации и погружения слушателей в контекст. И, конечно, ввиду огромного объёма документа он носит, как правило, закрытый характер, оставляя малую визуальную часть как раз с картинками для ознакомления широкой публикой.

Документ опирается на несколько столпов: лучшие мировые практики и примеры, национальные направления социально-экономического развития и реальные потребности плюс запросы стейкхолдеров. Выпадение любого из трёх делает его нежизнеспособным, как стул на 2 ножках: без первого дизайн получается устаревшим, без второго — бессмысленным, без третьего — нереализуемым/невостребованным.

Как измерять мастер-план

Для оценки решений мастер-плана разрабатывается система показателей эффективности по каждому направлению развития: качественных и количественных. Пример из транспортного блока: количественным показателем может быть нулевой показатель ДТП со смертельным исходом. Тогда все решения от профилей улиц до конфигурации перекрёстков работают на эту цель, а через несколько лет собираются данные и проводится проверка — сокращается ли смертность на дорогах.

Экономическая эффективность достигается за счёт качества среды и оценивается через рост туристического потока, развитие бизнес-проектов и налоговые поступления в местный бюджет. Улучшения экологии измеряются качеством воздуха, локальным снижением температуры, количеством новых высаженных деревьев и другим.

Методологию выстраивают заранее в процессе подготовки мастер-плана: показатели определяются до реализации, измеряются текущие показатели до стройки и, соответственно, сразу после и в динамике года-нескольких лет. Так же эти эффекты легко воспринимаются жителями, которые недовольны стройкой под окнами или рядом с их микрорайоном, не верящими в пользу происходящего девелопмента, — наличие доказательных цифр сразу меняет Tone of voice в коммуникации.

Подводные камни мастер-планирования

Реальная работа по проектированию состоит из десятков конфликтов разных групп пользователей, каждый из которых решается либо в пользу качества среды, либо в пользу привычек, порой устаревших и работающих не на благо общества. Например, практики городского планирования на уровне экспертов-урбанистов часто идут вразрез с девелоперской логикой — довольно понятной, потоковой, с ясными финансовыми обязательствами и ожиданиями. Хотя сегодня крупные девелоперы научились учитывать современные подходы создания комфортной городской среды и следят за трендами. Ниже несколько примеров конфликтов.

Монотипология жилья. Вся территория может застраиваться одним типом секции; кварталы отличаются цветом фасада и перепадом в два этажа, без существенной разницы. Так создаются микрорайонные квартальные муравейники, которым уже много лет пророчат отсутствие спроса и забвение в экономике. Для нивелирования конфликтов девелоперы расширяют типологическую линейку: «городские виллы», башни, блокированная застройка, гибридные дома, дома на стилобане и миксд-юз застройка. Применение разных типологий в рамках одного квартала формирует красивый силуэт, делает кварталы индивидуальными, а улицы непохожими друг на друга. Башни на углах, помимо экономики распределения квадратных метров жилья, становятся визуальными доминантами — негласной навигацией для ориентирования в пространстве. 

Первые этажи. На практике — особенно в начале 2020-х —эксперты по развитию территорий столкнулись с жёстким сопротивлением идее коммерческих первых этажей: вся торговля выносилась в отдельные ТЦ, как было принято в начале XXI века. Причина оказалась не идеологической, а технологической: налаженное производство секционных домов не предусматривает высоту этажа выше 3 метров, а привлечение подрядчиков исключалось, одновременно с этим организация коммерции в низкоэтажных пространствах невозможна.

Последствия отказа от активного фронта известны: нет уличной жизни и социального контроля, а значит, и безопасности; нет объектов повседневного спроса в пешеходной доступности; вся коммерция в ТЦ требует огромных парковок. Более того, с переходом торговли в онлайн-формат торговые центры резко стали терпеть убытки ввиду низкой проходимости. Компромисс данного конфликта: внедрение коммерческих первых этажей вдоль активных улиц и на перекрёстках, в остальных местах оставлять жильё. При этом сегодня мы видим, что большинство застройщиков перестроились на модель первых коммерческих этажей и настроили свои производства под создание больших блоков. 

Парковки. Девелоперы ещё 15 лет назад были категорически против подземных паркингов и этажерок в жилье не бизнес-класса в пользу плоскостных — гигантских бетонных полей по всему участку строительства. С ростом темпов строительства и освоения земли властям стало очевидно, что плоскостные парковки обходятся в перспективе гораздо дороже, ведь земля освоена недостаточно эффективно. Стали распределять парковки вдоль УДС, вынесли парковки из дворов (так называемая концепция «Двор без машин»), стали появляться типовые этажерки и подземные паркинги. Под каждый проект своя комбинаторика.

Ширина улицы. Среди людей есть глобальное заблуждение — чем шире дорога, тем меньше будут пробки, — и что решать транспортные коллапсы необходимо только строительством новых широких автомагистралей. При этом уже доказано, что порой избыточная ширина местных улиц (50–70 метров), то есть фактически профиль шестиполосной магистрали, формирует несомасштабную человеку среду и противоречит принципу планировочной компактности. И что самое главное — не защищает территорию от будущих проблем с трафиком. 

Отдельная проблема — плотность улично-дорожной сети: редкая сетка (300 на 300 метров и более) неудобна и пешеходам, и автомобилистам, заставляя ежедневно проходить лишнее расстояние. Более частая сеть даёт проницаемость территории, равномерное распределение потоков, успокоение трафика на перекрёстках, короткие маршруты и меньше выбросов СО2. Современные мастер-планы учитывают эти факторы и отдельно прорабатывают транспортный каркас с узкоотраслевыми специалистами, которые считают будущие потоки и моделируют ситуации перегруза сложных транспортных узлов, работают на опережение и проектируют так, чтобы эти заторы стали минимальными при реализации.

Примеров конфликтов может быть ещё великое множество, и их перечисление показывает, что мастер-план — это не альбом решений в отрыве от реальных запросов пользователей, а разрешённый и зафиксированный протокол разногласий. Переводит разговоры о «красиво/некрасиво», «удобно/неудобно» в плоскость параметров, которые можно проверить, обсудить, согласовать или заменить на более удобный формат.

Учёт климата как забота о будущем, а не разговор об озеленении

Для Узбекистана климат — это центральный сюжет развития территорий. Борьба с жарой исконно задавала свои правила строительства и планирования застройки: сетка относительно сторон света, закрытые периметры дворов, чтобы создавать прохладные колодцы-дворы, декоративные решётки-панджары — солнцерезы для препятствования попадания солнца внутрь помещений, светлые материалы для защиты от перегрева и многое другое.

Часто учёт климата воспринимается как задача благоустройства: посадить деревья и поставить фонтан. На самом деле температура на улице определяется в первую очередь планировочными решениями стадии мастер-плана и только во вторую — озеленением. При компактном размещении нарезки кварталов и домов внутри можно создать прохладные коридоры ветропотоков, грамотно распределить тень, ориентировать на юг материалы с высоким теплопоглощением. Другими словами, обычная компактность квартала — это климатический инструмент, а не только экономический. Это помогает изменить восприятие человека при сомасштабной застройке.

Параметры, которые работают на микроклимат и задаются именно в мастер-плане и отдельных стратегиях, гайдлайнах на базе мастер-плана (дизайн-кодах и ОПР):

• ориентация планировочной сетки относительно преобладающих ветров и траектории солнца;
• компактность квартала и глубина застройки;
• соотношение высоты застройки к ширине улицы (H/W), ключевой параметр самозатенения улицы;
• ширина улицы и, соответственно, площадь нагреваемого асфальта;
• непрерывность зелёного каркаса — тень должна быть связной, а не пятнами;
• размещение водной инфраструктуры как части системы зелени, а не как декоративного объекта.

Ташкенту в этом смысле повезло: у него есть собственная, отработанная веками климатическая школа. Исторически город снабжался водой через систему арыков — не водопроводную систему, а городскую структуру открытых каналов: вода определяла, где идут улицы, где стоят деревья, где формируется тень. Хауз во дворе, айван как затенённое промежуточное пространство между домом и садом, узкие проходы мелкой сетки структуры махалли, глиняная застройка с высокой тепловой инерцией — работающая система пассивного охлаждения, которую важно брать за успешный проектный пример.

Даже советская архитектура здесь училась у контекста: театр имени Навои по проекту Щусева был обрамлён парком с большим водёемом-фонтаном, прямо отсылающим к традиционным хаузам. Или другой пример — конструкция купола базара Чорсу с панджарами и формой для пассивного охлаждения и естественного кондиционирования.

На практике можно углубиться в отдельные тактические решения при реализации мастер-плана. Например, для Ташкента мы собирали матрицу таких мероприятий на основе мировой практики — то, что улучшает пребывание людей в жару здесь и сейчас, без перепланировки города: тень, деревья, перголы, навесы, тенты, питьевые фонтанчики, светлые покрытия с высоким альбедо, туманообразование, водные элементы, ориентация мест отдыха на север, разведение дневных и вечерних сценариев использования пространств, фотокаталитический бетон и другие элементы.

Отдельный принцип, ставший мейнстримом мирового ландшафтного проектирования, — возвращение к природе вместо озеленения: восстановление местных экосистем вместо декоративных урбанизированных территорий. Для аридной зоны это не эстетический выбор, а вопрос водопотребления. Такие принципы тоже могут базово закладываться на уровне принципов мастер-планирования, но проработка в деталях — уже отдельными архитектурно-градостроительными концепциями и проектами благоустройства.

Заключение

Мастер-план часто продают как обещание идеального будущего. Однако его ценность в другом: это единственный момент в жизни территории, когда все стороны задействованы на этапах проектирования.

Опыт последних пятнадцати лет показывает, что мастер-планы редко реализуются полностью и почти никогда буквально — все они уточняются в отдельных более подробных документах, могут менять расположение парка или школы чуть-чуть, в рамках территориальной единицы планирования. Однако каркас документа и сформированная в процессе работа с интересами всех сторон остаются.

У Нового Ташкента есть редкая возможность: он начинается с чистого листа в стране с очень сильной собственной градостроительной традицией. Это одновременно возможность построить город, отвечающий своему климату и своей культуре не номинально, а конструктивно, — и риск получить ещё один город с непредсказуемой перспективой освоения новыми жителями. Разница между этими исходами определяется не бюджетом и не именами архитекторов, а тем, насколько внимательно и бережно стратегическое видение переведено в параметры, а параметры — в обязательные правила реализации. Именно этим и занимается мастер-план.