Bitta ko'chada ikkita bino

Bitta ko'chada ikkita yangi bino tasavvur qiling. Ikkalasi ham chiroyli: shisha, yoritish, investorning ko'nglini yumshatadigan renderlar. Ikkalasi ham lenta, sharlar va «shaharning yangi tortish nuqtasi» haqidagi nutq bilan ochilgan.

Uch yil o'tadi.

Birinchi binoda bo'sh maydonlar yo'q, ijarachilar navbatda turadi, stavkalar o'sadi, obyekt qimmatlashadi - uni sotish, garovga qo'yish, qayta moliyalashtirish mumkin. Ikkinchisida vitrinalarning yarmi «Ijaraga» plyonkasi bilan yopilgan, OLX'da «joy ijaraga beriladi, mulkdor, savdolashish mumkin» e'lonlari osilib turadi, boshqaruvchi esa egasiga «bozor hozir shunday» deb tushuntiradi.

Tashqaridan bu binolarni deyarli ajratib bo'lmaydi. Farq ichida. Va u qurilishda ham, ochilishda ham, hatto loyihada ham emas, balki ancha oldin - mulkdorning faqat g'oya, yer uchastkasi va puli bo'lgan o'sha qisqa va, tuyulishi mumkin, hech qanday diqqatga sazovor bo'lmagan davrda qo'yilgan.

Gap ana shu davr haqida bo'ladi.

Madaniy master-rejalashtirish hududni rivojlantirish vositasi sifatidaMadaniy master-rejalashtirish shahar rivojlanishi va develapment vositalari qatoriga kiradi va loyiha konsepsiyasini shakllantirish bosqichida hudud o‘ziga xosligini, fazoviy yechimlarni, madaniy dasturni, jamoatchilik ishtirokini hamda iqtisodiy modelni bir-biriga bog‘laydi.mag.humodoc.com

Hammasi ishlagan vaqt

Ochig'ini aytaylik: uzoq vaqt davomida bizning bozorlarimizda juda oddiy texnologiya ishlagan. U «resurs bor - quramiz» deb atalardi.

Uchastka bor edi, kapital bor edi, «odamlarga kerak» degan ishonch bor edi. Arxitektor chiroyli chizardi, quruvchi qurardi, keyin ijarachilar o'zlari kelardi, chunki ularga boradigan boshqa joy deyarli yo'q edi. Bozor hamma narsani kechirardi: noqulay planirovkalar, ko'r zonalar, chalkash qavatlar, avtoturargohning yo'qligi va tog' cho'qqisiga chiqqandek yetib borish kerak bo'lgan fud-kort kabi sirli yechimlar.

Bu raqobatsiz bozor edi. Unda qurilgan deyarli hamma narsa sotiladi. Ekspertiza u yerda hashamatdek ko'rinadi, «o'zimiz hal qilamiz» degan ibora esa aql-idrokdek yangraydi.

Muammo shundaki, bunday bozorlar abadiy emas. Toshkent va O'zbekiston ayni damda boshqa shaharlar ilgari bosib o'tgan yo'lni bosib o'tmoqda: obyektlar ko'payadi, odamlarda tanlov paydo bo'ladi, ijarachilar taqqoslay boshlaydi, trafik va aylanmani hisoblaydi va o'zlariga yaxshiroq joyga ketadi. Aynan shu paytda eski texnologiya ishlashdan to'xtaydi. Asta-sekin emas, balki ancha to'satdan: kecha obyekt «istiqbolli» edi, bugun u allaqachon «murakkab aktiv».

Yaxshi xabar: bu yo'l allaqachon bosib o'tilgan. Biz bu qanday sodir bo'lishini ko'rdik va ochiq aytadigan bo'lsak, bu yo'lda qilish mumkin bo'lgan deyarli barcha xatolarni o'zimiz qildik. Ularni takrorlash shart emas.

Foto: unsplash.com | Vanja Milicic

Ikkita piramida

Farqni ikkita piramida bilan tushuntirish eng qulay.

Birinchisida - to'liq texnologiyada - har bir qatlam keyingisini ushlab turadi. Pastda boshlang'ich nuqta: nima qilayotganimizni va nima uchun qilayotganimizni tushunish. Uning ustida strategiya va raqamlardagi maqsad turadi. Keyin tijoriy konsepsiya, so'ngra ekspluatatsion konsepsiya, texnik topshiriq, loyihalash, qurilish, qabul qilish, ochilish. Hech bir qavat havoda osilib turmaydi.

Ikkinchi piramida tashqaridan xuddi shunday ko'rinadi. Ammo fasad ortiga nazar tashlasangiz, boshlang'ich nuqta o'rnida «resurs bor - quramiz», strategiya o'rnida istak, konsepsiya o'rnida rasmlar, ekspluatatsion model o'rnida hech narsa yo'q, texnik topshiriq esa qurilish davomida yoziladi. Bularning barchasi ishonch, did va renderlarga tayanadi. Birinchi jiddiy raqibgacha.

Ikkinchi piramidada eng yoqimsiz narsa shundaki, uning kamchiliklari qurilish paytida ko'rinmaydi. Ular keyin, ularni tuzatish bir necha barobar qimmatga tushganda namoyon bo'ladi. Shuning uchun ushbu maqolaning asosiy tezisi zerikarli yangraydi, ammo pul bilan tekshirilgan: texnologiyaning narxi - byudjetdan foizlar. Uning yo'qligi bir necha barobar qimmatga tushadi.

Loyiha fasaddan boshlanmaydiChiroyli uy qurib, pul yo‘qotish hech gap emas. Qimmat yer sotib olib, uning salohiyatini past baholash mumkin. Kvadrat metrlar sonini oshirib, bir vaqtning o‘zida ularning qiymatini pasaytirish mumkin. Develomentda natija binoning qanchalik ta’sirchan ko‘rinishi bilan emas, balki yerdan xaridorgacha bo‘lgan yo‘l qanchalik aniq hisoblangani bilan belgilanadi. Lyubov Safronova bu yo‘lni 20 qadamda — uchastka va bozor o‘rnini tahlil qilishdan tortib, arxitektura, brend va sotuvlargacha bosib o‘tishni taklif qiladi.mag.humodoc.com

Boshlang'ich nuqta, yoki o'zingiz bilan halol suhbat

Har qanday loyiha arxitektordan ham, uchastkadan ham boshlanmaydi. U ortiqcha tuyuladigan savoldan boshlanadi: bu obyekt shaxsan sizga nima uchun kerak?

Bu falsafa emas. Mulkdorning maqsadi juda har xil bo'lishi mumkin: yigirma yil barqaror daromad olish, qurib foydali sotish, kapitalni saqlab qolish, «shahar uchun obyekt» yaratish, farzandlariga biror narsa qoldirish. Bu maqsadlarning har biri boshqa obyektga olib keladi. Uch yildan keyin sotish uchun qurayotgan ham, yigirma yil egalik qilmoqchi bo'lgan ham har bir qadamda - injeneriya sifatidan tortib ijarachilar tarkibigacha - turli qarorlar qabul qiladi.

Agar mulkdorlar bir nechta bo'lsa, yanada qiziqarli bo'ladi. Biri tez chiqishni xohlaydi, ikkinchisi - dividendlar, uchinchisi - «chiroyli bo'lsin». Obyekt faqat suhbatlarda mavjud bo'lganda, bu hech kimga xalal bermaydi. Pul sarflana boshlaganda, maqsadlarning tafovuti mojaroga aylanadi va u odatda eng nomunosib paytda yuzaga chiqadi. Shuning uchun bu farqni loyiha boshlanishidan oldin ko'rgan ma'qul, qurilish o'rtasidagi direktorlar kengashida emas.

Keyin shaxsiy maqsad biznesning tushunarli natijasiga aylantiriladi: biz aynan nima yaratyapmiz, kim uchun va bu qanday daromad keltirishi kerak. So'ngra - bugun mavjud bo'lgan narsaga hushyor nazar: uchastka, pul, jamoa, aloqalar, cheklovlar. Va butun yo'lni, faqat uning birinchi, eng yoqimli qismini emas, tushunamizmi yoki yo'qmi.

Ochig'icha kamdan-kam so'raladigan alohida savol: loyiha raqobatli bozorlarda shunday obyektlarni haqiqatan boshqargan va ekspluatatsiya qilgan odamlarga kirish imkoniga egami? «Yonida turganlarga» emas, «men ham qurgandim» degan yaxshi tanishga emas, balki obyekt ochilgandan keyin qanday yashashini ko'rganlarga. Deyvelapmentdagi eng qimmat ibora - «o'zimiz hal qilamiz». Uning narxi ochilishdan taxminan bir yil o'tib ma'lum bo'ladi.

Foto: Pexels | mxkrv

Gorizont: hali mavjud bo'lmagan bozor uchun quramiz

Doim unutiladigan oddiy arifmetika bor. G'oyadan ochilishgacha bir necha yil o'tadi. Demak, obyekt bugungi bozorda emas, balki uch-to'rt yildan keyingi bozorda ochiladi. Va u bundan keyin yana o'n, o'n besh, yigirma yil ishlashi kerak.

Bugun moda bo'lib ko'ringan hamma narsa ochilish paytida oddiy bo'lib qolishi mumkin, beshinchi yilda esa eskirgan bo'ladi. Bugun mavjud bo'lmagan raqobatchilar ochilish paytida allaqachon paydo bo'ladi. Auditoriya o'sadi, ko'chib o'tadi, odatlarini o'zgartiradi. «Faqat do'konlar» sifatida loyihalashtirilgan savdo markazlari bugun restoranlar, fitnes, bolalar maydonchalari va xizmatlar uchun joy izlamoqda - ya'ni inson mavsumda bir marta emas, muntazam kelishga tayyor bo'lgan hamma narsa uchun.

Shuning uchun yaxshi obyekt lahzaga qo'yilgan yodgorlik sifatida emas, balki o'zgarishi mumkin bo'lgan tizim sifatida loyihalashtiriladi: yangi operatorlar uchun rejalarni qayta qurish, funksiyalar ulushini o'zgartirish, bugun hali mavjud bo'lmagan formatlarni qabul qilish. Agar binoni o'zgartirish imkonsiz bo'lsa, bir necha yildan keyin mulkdorning oldida ikki variant qoladi: qimmat rekonstruksiya yoki sekin so'nish.

Qozog’iston qurilishchilarining birinchi Qurultoyi va rivojlanishning yangi mantig’iBiz odatda rivojlantirish sohasining o’zgarishi aynan yangi texnologiyalar, materiallar, qurilish me’yorlari yoki moliyaviy vositalar paydo bo’lganda sodir bo’ladi, deb o’ylaymiz. Aslida, haqiqiy transformatsiya bundan ham oldinroq boshlanadi — sohaning vakillari “Bugun mendan nima sotib olishyapti?” degan asosiy savolga yangi javob bergan paytda.mag.humodoc.com

Strategiya: avval ramkalar, keyin orzular

Boshlang'ich nuqtadan keyin orzular voqelik bilan uchrashadigan bosqich boshlanadi. Va voqelikning g'alaba qozonish degan yoqimsiz odati bor.

Birinchisi - uchastka ramkalari. Maydon, ruxsat etilgan balandlik, zichlik, kirish yo'llari, kirishlar, to'xtash joyi, shaharsozlik cheklovlari. Ular umuman qurish mumkin bo'lgan maksimal hajmni belgilaydi. Food-hall, kinoteatr, termlar va tomdagi mehmonxona haqida qancha orzu qilsangiz ham bo'ladi, lekin agar uchastka sakson ming emas, yigirma ming kvadrat metr qurishga imkon bersa, suhbat boshqacha bo'ladi. Buni me'mor kelishib bo'lmaydigan narsani chizishidan oldin bilgan yaxshiroq.

Ikkinchisi - bozor uzilishlari. Bu yerda «mashhur» va «kerak»ni aralashtirib yubormaslik muhim. Mashhur hamma narsa bo'lishi mumkin: o'sha brendlar bilan yana bir savdo markazi, yana bir «A sinf» biznes markazi, yana bir food-court. Boshqa narsa kerak - obyektning ta'sir zonasidagi odamlarga yetishmayotgan narsa. Savdo, ofislar, mehmonxonalar, dam olish, ovqat, sport, tibbiyot va ijtimoiy infratuzilma bo'yicha nima yetishmayapti. Haqiqiy tanqislikni yopadigan obyekt auditoriyani deyarli bepul oladi. Qo'shnisini takrorlaydigan obyekt stavkalar urushini oladi.

Uchinchisi - asosiy konsepsiya. Bu hali konsepsiya emas, balki birinchi ko'rinadigan eskiz: obyekt qanday funksiyalardan yig'iladi, qanday nisbatlarda, unda nima asosiy, nima ikkinchi darajali. Uning vazifasi yoqish emas, balki keyinchalik tekshirilishi kerak bo'lgan gipotezalarni shakllantirish. Asosiy konsepsiya - bu javob emas, balki to'g'ri savollar ro'yxati.

SMART: hamma biladi, deyarli hech kim hisoblamaydi

Endi eng qiziqarlisi. Biznesda SMARTdan ko'ra tez-tez aytiladigan va kamroq bajariladigan so'z yo'qdir.

Hamma qisqartmani biladi: aniq, o'lchanadigan, erishish mumkin, muhim, vaqt bilan cheklangan. Ko'pchilik uni hatto doskaga yozib ham bera oladi. Lekin develоpmentda odatiy «SMART-maqsad» taxminan shunday yangraydi: «2028-yilda bozor talab qiladigan zamonaviy ko'p funksiyali kompleks qurish». Aniqmi? Unchalik emas. O'lchanadimi? Nima bilan? Erishish mumkinmi? Kim tekshirdi? Buning evaziga chiroyli va yili bilan.

Haqiqiy maqsad hisob-kitobdan oldin emas, keyin paydo bo'ladi. Va bu hisob-kitob ancha yerdagi.

Avval obyektdagi qancha metr haqiqatda pul keltirishini aniqlash kerak. Maqtanish uchun yoqimli bo'lgan binoning umumiy maydoni emas, balki kimdir pul to'laydigan maydon. Ularning orasidagi farq yoqimsiz darajada katta bo'lishi mumkin: koridorlar, zinapoyalar, texnik xonalar va chiroyli atriumlar pul to'lamaydi.

Keyin daromad. Ijara stavkalari narx-navo ro'yxatlaridan va istaklardan emas, balki haqiqiy bitimlardan olinadi. «Metrini qirq dollardan ijaraga beraman» taklifi va qirq dollarlik bitim - bu ikki xil voqea, ikkinchisi birinchisidan sezilarli darajada kamroq uchraydi. Stavkalarga birinchi kundan yuz foiz haqidagi orzu emas, balki realistik to'ldirilish qo'shiladi.

Keyin xarajatlar. Obyektni yaratish qiymati kvadrat metrga bitta raqam bilan emas, balki funksiyalar bo'yicha hisoblanadi: kinoteatr, restoran va ofis qavati juda boshqacha turadi. Va alohida - obyektning yashash qiymati: ekspluatatsiya, soliqlar, xodimlar, ta'mirlashlar. Qurish arzon va saqlash qimmat bo'lgan bino - hayratlanarli doimiylik bilan tushib qoladigan klassik tuzoq.

Va faqat shundan keyin mulkdor kattalar qarorini qabul qilishi mumkin bo'lgan raqamlar paydo bo'ladi: daromadlilik, obyekt qiymati, qoplanish muddati, moliyalashtirish. Endi maqsadni shakllantirish mumkin - va SMARTning har bir harfi raqam bilan mustahkamlangan.

Foto: Pexels | mxkrv

Chegaralar, muddatlar va hamma narsani to'xtata oladigan odamlar

Chegarasiz raqam - shunchaki kuzatuv. Shuning uchun har bir asosiy ko'rsatkichning «boramiz / to'xtaymiz» chegaralari va mas'ul shaxsi bo'lishi kerak. Agar bozordagi stavkalar chegaradan past bo'lsa, qurilish qiymati yuqori bo'lsa, to'ldirilish yig'ilmasa - biz nima qilamiz? Qaror vahima ichida emas, oldindan qabul qilinadi.

Muddatlar istalgan ochilish sanasi bilan emas, balki zanjirning eng uzun bo'g'ini bilan belgilanadi: kelishuvlar, loyihalash, uskunalar yetkazib berish, yirik ijarachilar bilan muzokaralar. «Yangi yilga ochilamiz» degan chiroyli sana odatda kimdir eng uzun bo'g'inni hisoblamaganini bildiradi.

Risklar hisobot uchun emas, balki qayerda zaxira saqlash va qayerda nazorat nuqtasini qo'yish kerakligini tushunish uchun yoziladi - shundan keyin loyiha faqat shartlar bajarilganda davom etadi.

Va nihoyat - odamlar. Maqsad va hisob-kitob ularni to'laydiganlar, ruxsat beradiganlar va bu yerda ishlaydiganlar: hamkorlar, bank, hokimiyat, bo'lajak jamoa qabul qilmaguncha ishlamaydi. Loyihalar noto'g'ri arifmetika tufayli emas, balki qandaydir muhim kishi bu haqda juda kech bilgani tufayli ko'proq to'xtaydi.

Asosiy narsa boshlanadigan chegara

Shunday qilib, shu paytga kelib mulkdorning qo'lida ko'p narsa bor. Aniq shaxsiy maqsad va biznes maqsadi. Uchastka ramkalari. Bozor uzilishlari xaritasi. Gipotezalar bilan asosiy konsepsiya. Raqamlardagi maqsad, qaror chegaralari, muddatlar, risklar va bularning barchasini qabul qilgan odamlar.

Me'morni chaqirish mumkin shekilli? Yo'q.

Chunki hanuz asosiy savolga javob olinmagan: bu obyekt kim uchun va nega odamlar bu yerga muntazam kelishadi, bir marta - ochilish kuni, bepul sharcha uchun emas? Bu odamlar kim, qayerda yashaydi va ishlaydi, bugun ularning hayotidagi qaysi ssenariylarni hech kim qoplamaydi, qaysi operatorlar bu ssenariylarni o'z zimmasiga olishga tayyor - va qanday shartlarda?

Bu savolga javob - tijoriy konsepsiya. Butun piramidaning asosiy qatlami: aynan u daromadni, ijarachilarni va g'alati bo'lsa-da, arxitekturani belgilaydi. Binoni chizib, keyin unga ijarachilar qidirilmaydi, balki auditoriya va ijarachilar bino qanday bo'lishi kerakligini belgilaydi.

Bu haqda - keyingi maqolada.