После стройки: сколько на самом деле стоит здание

Энергоэффективность, эксплуатационные расходы и новая оценка качества недвижимости

Размер этих расходов во многом определяется задолго до заселения — на стадии концепции и проектирования. Форма здания, остекление, материалы, вентиляция и инженерные системы влияют на то, сколько ресурсов объект будет потреблять и сколько будет стоить его эксплуатация.

Поэтому стоимость строительства показывает только часть реальной стоимости здания.

Экономику зелёного строительства и то, как устойчивость влияет на стоимость недвижимости, мы подробно разбирали ранее:

«Зелёное» здание как инвестиция в завтра«Зелёное» строительство постепенно перестаёт быть исключительно экологической повесткой. Для рынка недвижимости вопрос сегодня звучит иначе: сколько стоит сделать здание устойчивым и сколько оно сможет сэкономить или заработать за годы эксплуатации? Энергоэффективность, стоимость содержания, комфорт, рыночная привлекательность, доступ к финансированию и сохранение стоимости актива становятся частью одной экономической модели.mag.humodoc.com

Здания в энергобалансе страны

Масштаб становится понятнее на уровне всей страны. По данным Бюро национальной статистики, в 2025 году жилищный сектор был крупнейшим сектором конечного энергопотребления Казахстана: на него приходилось 34,4%, или около 16,7 млн тонн нефтяного эквивалента. Годом ранее его доля составляла 36,5%.

Источник: Unplush.com

Площадь жилого фонда Казахстана по итогам 2024 года достигла 434,3 млн м². Каждый новый жилой комплекс, офис, торговый центр, школа или больница добавляет к этому фонду ещё одного потребителя энергии и воды на десятилетия.

Значительная часть его будущего потребления определяется ещё до начала строительства.

Эффективность начинается с проекта

Посадка и форма здания, ограждающие конструкции, площадь остекления, освещение, вентиляция и инженерные системы определяются на ранних стадиях проекта. После строительства изменить многие из этих решений сложно и дорого.

Поэтому энергоэффективность закладывается вместе с архитектурой и инженерией. Уже на стадии концепции проектная команда может оценивать, сколько ресурсов понадобится зданию в эксплуатации и какие решения позволят сократить это потребление.

Так будущие расходы становятся одним из параметров проектирования.

У здания есть цена строительства и цена эксплуатации

В профессиональной практике капитальные затраты на создание объекта называют CAPEX. Это стоимость проектирования и строительства здания до его ввода в эксплуатацию.

Затем начинается OPEX — эксплуатационные расходы: отопление, охлаждение, вентиляция, освещение, вода, обслуживание инженерных систем, ремонт и замена оборудования.

Разница принципиальна. Решение, которое позволяет сэкономить во время строительства, может увеличить расходы собственника на протяжении следующих двадцати или тридцати лет.

Поэтому при оценке проекта учитывают стоимость жизненного цикла. Она объединяет первоначальные инвестиции и будущие расходы на содержание объекта и позволяет сравнивать проектные решения по их результату на длинной дистанции.

Источник: Unplush.com

Сначала расчёт, затем реальная работа здания

До начала строительства энергомоделирование позволяет рассчитать предполагаемое потребление здания и проверить, как на него влияют архитектурные и инженерные решения.

Но расчёт ещё не означает, что построенное здание будет работать именно так.

После монтажа инженерных систем их необходимо проверить и настроить в реальных условиях. В профессиональной практике этот процесс называется commissioning. Проверяется работа отопления, вентиляции, кондиционирования, освещения и систем управления зданием.

После ввода объекта появляется возможность сравнить расчёт с реальностью. Для этого используются фактические показатели, или KPI: сколько энергии здание потребляет на квадратный метр в год, сколько расходует воды, каковы связанные с эксплуатацией выбросы и соответствует ли работа инженерных систем проектной модели.

Так становится видно, насколько эффективным оказалось здание в эксплуатации.

Источник: Unplush.com

Что на самом деле означает «зелёное здание»

Зелёный фасад, озеленённая кровля или солнечные панели сами по себе не определяют устойчивость здания.

Учитывается работа всей системы: потребление энергии и воды, материалы, качество воздуха и микроклимата, обращение с отходами, адаптация к климатическим изменениям, здоровье и комфорт людей.

На уровне города тот же системный принцип лежит в основе сине-зелёной инфраструктуры, где здания, вода, озеленение и инженерные сети рассматриваются как части единой системы.

Мы писали об этом ранее:

Когда экология становится экономикой2 сентября в Алматы в рамках Aquatherm Almaty состоялась панельная сессия HD magazine, объединившая представителей государственного сектора, архитекторов, градостроителей, инженеров, экспертов по зелёному строительству и финансированию. Центральный вопрос сессии — как превратить отдельные экологические решения в систему с измеримым эффектом, понятной стоимостью и механизмом финансирования?mag.humodoc.com

Важна и последовательность решений. Сначала архитектура и инженерия должны снизить потребность здания в энергии. Затем можно оптимизировать управление потреблением и подключать возобновляемые источники там, где это технически и экономически оправданно.

В результате здание потребляет меньше ресурсов, а его инженерными системами и энергопотреблением можно управлять. Так формируется тот самый энергетический узел города, о котором всё чаще говорят применительно к современной недвижимости.

Энергоэффективность влияет на качество недвижимости

Два здания одинаковой площади в сопоставимых локациях. Одно ежегодно требует больше энергии, воды, обслуживания и затрат на инженерные системы. Второе расходует меньше ресурсов, а его эксплуатационные показатели соответствуют проектным расчётам.

Для собственника это уже два разных по качеству объекта.

Имеют значение будущие эксплуатационные расходы, состояние инженерных систем, потребление ресурсов и объём модернизации, который потребуется зданию через десять или двадцать лет.

Поэтому жизненный цикл объекта необходимо учитывать ещё до строительства: заложить показатели эффективности в концепцию, рассчитать будущие расходы, провести энергомоделирование, проверить инженерные системы после монтажа и затем сопоставить проектные показатели с фактическими данными эксплуатации.

Источник: Unplush.com

Как подтвердить характеристики здания

Экологическая сертификация позволяет проверить заявленные характеристики объекта по установленной системе показателей.

В Казахстане применяется национальная система экологической оценки зданий OMIR. Энергия составляет 35% её оценки. Также учитываются материалы, вода, здоровье, экология, транспорт и инфраструктура, управление зданием и другие параметры.

Сертификация в этом случае фиксирует измеряемые характеристики здания и позволяет оценивать устойчивость по совокупности показателей.

Жизненный цикл начинается после сдачи

Для строительного проекта ввод объекта в эксплуатацию означает завершение большого этапа. Для самого здания впереди остаются десятилетия работы.

Каждый месяц проектные решения отражаются в потреблении энергии и воды, коммунальных и эксплуатационных расходах, работе оборудования. Со временем к ним добавляются ремонты и модернизация.

Поэтому стоимость квадратного метра при покупке даёт только часть информации о качестве недвижимости. Вторая часть — сколько этот квадратный метр потребует на протяжении своей жизни.

Энергоэффективность напрямую влияет на эту стоимость и становится одним из показателей качества недвижимости.